דייר סרבן בפינוי בינוי: מתי הסירוב בלתי סביר, ומתי מותר לסרב
מאת עו"ד מאיר חזוט, עורך דין התחדשות עירונית ומקרקעין בקרית אתא, בקריות ובחיפה. עודכן: נובמבר 2026.
בקצרה: מותר לבעל דירה לסרב לפינוי בינוי. אבל כשרוב גדול מהשכנים כבר חתם, בערך שני שלישים מהדירות במתחם ולפחות 60% מהדירות בכל בניין, בית המשפט יכול לקבוע שהסירוב לא סביר. אז הוא יכול לחייב את מי שמסרב לפצות את השכנים, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין שיחתום במקומו. סירוב נחשב סביר כשהעסקה לא משתלמת, כשלא הוצעו דירה לתקופת הבנייה או ערבויות, כשיש נסיבות אישיות מיוחדות, ובמקרים מסוימים של מוגבלות או גיל 70 ומעלה. התנאים המדויקים מפורטים בהמשך.
כמעט בכל בניין שמתקדם לפינוי בינוי מגיע רגע שבו רוב השכנים כבר חתמו, ואחד או שניים מסרבים. לפעמים לסירוב יש סיבה טובה, ולפעמים הוא עוצר בניין שלם.
החוק מתייחס לשני המצבים. הוא נותן לרוב כלים מול סירוב בלתי סביר, ובמקביל מגן על בעל דירה שיש לו סיבה אמיתית לסרב. במאמר הזה אסביר מתי בעל דירה נחשב "דייר סרבן", מה בית המשפט יכול להורות לו, ומתי מותר לו לסרב. בסוף יש המלצות מעשיות לשני הצדדים.
מי נחשב דייר סרבן?
המונח "דייר סרבן" לא מופיע בחוק. החוק מדבר על בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי. כלומר, לא כל מי שעוד לא חתם הוא סרבן. מי שלא קיבל הצעה מסודרת, או שיש לו סיבה שהחוק מכיר בה, לא ייחשב כזה.
מתי אפשר לתבוע בעל דירה שמסרב לפינוי בינוי?
התנאי הראשון הוא רוב מיוחס, שמוגדר בסעיף 1 לחוק: בעלים של שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ הסכימו לעסקה. בנוסף, בכל בניין במקבץ צריכים להתקיים שני דברים: המסכימים מחזיקים לפחות שלוש חמישיות מהדירות בבניין, ויותר ממחצית הרכוש המשותף של הבניין צמוד לדירות שלהם.
את התביעה מגישים בעלי הדירות שהסכימו לעסקה. מאז תיקון החקיקה של 2021, גם היזם רשאי לתבוע את אישור העסקה מול בעל דירה שמסרב, בתנאי שהודיע על כך לבעלי הדירות במתחם.
התנאי השני הוא שהסירוב בלתי סביר. את זה קובע בית המשפט לפי הנסיבות של כל מקרה, ובדרך כלל על סמך חוות דעת של שמאי על כדאיות העסקה.
מה בית המשפט יכול להורות לדייר סרבן?
לחייב את בעל הדירה המסרב לפצות את השכנים על הנזק שנגרם להם בגלל הסירוב, כולו או חלקו. בית המשפט מתחשב בגובה הנזק, ביכולת של המסרב לשלם ובנסיבות העסקה.
לאשר את ביצוע העסקה, ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיחתום עליה בשם בעל הדירה שמסרב.
דוגמה מהאזור: במתחם פינוי בינוי בחיפה של 72 דירות חתמו 70 בעלי דירות, ושתיים סירבו. בדצמבר 2025 קבע בית המשפט המחוזי בחיפה שהסירוב בלתי סביר, אישר את ביצוע העסקה, ומינה עורך דין שיחתום על ההסכם בשמן.
מתי מותר לסרב לפינוי בינוי?
החוק מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר. העיקריים:
העסקה לא כדאית כלכלית.
לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
לא הוצעו בטוחות הולמות לכך שהיזם יעמוד בהתחייבויות שלו.
יש לבעל הדירה נסיבות אישיות מיוחדות, שבגללן העסקה בתנאים שהוצעו לא סבירה עבורו.
בעל הדירה, או בן משפחה שגר איתו, הוא אדם עם מוגבלות, ובמגורים החלופיים אין את ההתאמות שיש בדירה הנוכחית, ולא הוצע לו פתרון.
כדאיות כלכלית נבחנת באופן אובייקטיבי, ברמת הפרויקט כולו, ולא לפי התחושה של כל בעל דירה. אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה לא כדאית, הקביעה שלו עומדת לטובת מי שמסרב. בפסק הדין מחיפה טענו המסרבות שהבניין החדש יפגע באוויר, באור ובאיכות החיים שלהן. בית המשפט קבע שאלה טענות סובייקטיביות שלא מצדיקות סירוב, ושאת הטענות התכנוניות מעלים בהתנגדות לתוכנית, ולא בסירוב לחתום.
אילו הגנות יש לבעלי דירות מבוגרים?
אם בעל הדירה היה בן 70 ומעלה בזמן החתימה הראשונה על עסקה בבניין, וגר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לו את דירת התמורה בבניין החדש, ובנוסף לפחות אחת משלוש חלופות:
בחירה בין מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית שתימסר עד מועד הפינוי (קרוב לדירה הנוכחית, אם ביקש), או קבלת כסף בשווי מהוון של דירת התמורה.
שתי דירות ששוויין יחד דומה לשווי דירת התמורה.
דירת תמורה קטנה יותר, עם תשלום איזון.
בעל דירה בן 75 ומעלה, חולה הנוטה למות או מי שזכאי לגמלת סיעוד ברמות שנקבעו בחוק, זכאי לחלופה הראשונה. כלומר, היזם חייב לאפשר לו לבחור בין בית אבות, דירה חלופית וכסף. אם היזם לא הציע את מה שהחוק מחייב, הסירוב ייחשב סביר.
אם אתם הרוב בבניין: מה עושים לפני תביעה
תביעה נגד שכן לוקחת זמן ומשאירה משקעים בבניין. ברוב המקרים עדיף להתחיל אחרת:
לברר מה הסיבה האמיתית לסירוב. הרבה פעמים מאחורי ה"לא" יש שאלה אחת שלא קיבלה תשובה: קומה, חניה, מחסן, או חשש מהמעבר עצמו.
לבדוק אם הסיבה מוכרת בחוק. אם כן, תביעה לא תעזור, וצריך לשפר את ההצעה.
לבקש מהיזם התאמה, כשאפשר. דירה בקומה אחרת או מגורים חלופיים קרובים פותרים לא מעט סירובים.
לתעד: ההצעה שהוצגה לשכן, הפגישות והתשובות שלו. אם תגיע תביעה, זה מה שבית המשפט יבחן.
רק אחרי כל אלה, לוודא שיש רוב מיוחס ולהכין חוות דעת שמאית לתביעה.
אם אתם מתלבטים אם לחתום
מותר לכם לא לחתום, אבל כדאי שתהיה לכם סיבה שאפשר להסביר. כתבו לעצמכם מה בדיוק מפריע לכם.
התייעצו עם עורך דין שמייצג רק אתכם. לא עם עורך הדין של היזם, וגם לא עם זה של שאר הדיירים.
אם הבעיה כלכלית, בקשו בדיקה של שמאי.
אם אתם בני 70 ומעלה, בדקו שקיבלתם בכתב את החלופות שהחוק מחייב.
אל תתעלמו ממכתבים ומהתראות. מי שלא עונה מתקשה להראות אחר כך שהייתה לו סיבה סבירה.
מה אני רואה בשטח
במסגרת עבודתי ליוויתי עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, ואני מכיר את התהליך גם מהצד של היזמים. בתחום ההתחדשות העירונית אני מייצג היום בעלי דירות. ראיתי בניינים שנתקעו בגלל שכן אחד, וראיתי גם שכנים שסירבו מסיבה טובה ואף אחד לא טרח לענות להם. ברוב המקרים הפתרון נמצא בשיחה ובהצעה מותאמת, הרבה לפני בית המשפט. המשרד פועל בקרית אתא, בקריות ובחיפה, וכל תיק אני מנהל ומפקח עליו באופן אישי.
שאלות נפוצות
כמה בעלי דירות צריכים להסכים כדי לתבוע דייר סרבן?
בעלים של שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ. בנוסף, בכל בניין הם צריכים להחזיק לפחות שלוש חמישיות מהדירות, ויותר ממחצית הרכוש המשותף צריך להיות צמוד לדירות שלהם.
האם אפשר לפנות דייר סרבן מהדירה?
בית המשפט לא מפנה אותו ישירות. הוא יכול לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו. מאותו רגע העסקה מתקדמת אצלו כמו אצל שאר השכנים.
האם דייר סרבן צריך לשלם פיצויים?
בית המשפט רשאי לחייב אותו לפצות את השכנים על הנזק, כולו או חלקו, לפי גובה הנזק, היכולת שלו לשלם והנסיבות.
אני לא רוצה לעזוב את הדירה. זו סיבה מספיקה לסרב?
בדרך כלל לא. רצון להישאר בדירה הוא לא סיבה שהחוק מכיר בה, אלא אם יש נסיבות אישיות מיוחדות, מוגבלות, או גיל שמזכה בהגנות.
אני בן 72. מה היזם חייב להציע לי?
אם גרת בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לך דירת תמורה, ובנוסף לפחות אחת מהחלופות שבחוק, כמו דירה חלופית, כסף או מעבר לבית אבות.
רוצים לדבר על הבניין שלכם?
יש בבניין שלכם שכן שמסרב, או שאתם עצמכם מתלבטים אם לחתום? ואולי אתם רוצים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלכם, ולא יודעים מאיפה מתחילים? אתם מוזמנים לקבוע שיחת ייעוץ ראשונית.
וואטסאפ: שליחת הודעה בוואטסאפ
טלפון: 052-7081123
מייל: meir@hazout-law.com
משרד: שדרות המגינים 5, קרית אתא
תגובות