היוון ברשות מקרקעי ישראל: מה זה אומר על הנכס שלכם, ומתי זה עולה כסף

היוון הוא תשלום מראש של דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במקום תשלום שנתי לאורך כל תקופת החכירה. נכס מהוון פטור מדמי חכירה שנתיים, והעברת הזכויות בו פשוטה יותר. עם זאת, היוון לא הופך את החוכר לבעלים, והוא לא מכסה בהכרח זכויות בנייה שנוספו אחרי שנחתם חוזה החכירה. לכן, לפני קנייה או תכנון בנייה, בודקים גם את חוזה החכירה עצמו, ולא מסתפקים בנסח הטאבו.

• נכס מהוון: דמי החכירה שולמו מראש לכל התקופה, ואין חיוב שנתי.

• נכס לא מהוון: יש חיוב שנתי, ובמכירה רמ"י עשויה לדרוש תשלום לפני שתאשר את העסקה.

• היוון, דמי היתר והקניית בעלות הם שלושה עניינים נפרדים, וכל אחד נבדק בנפרד.

• פער בין מה שהתב"ע מתירה לבנות לבין מה שחוזה החכירה מתיר יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

חכירה מרמ"י: מי בעצם הבעלים של הדירה?

רשות מקרקעי ישראל מנהלת כ-93% מהקרקע במדינה. רוב קרקע המגורים בערים הוקצתה לאורך השנים בחכירה לטווח ארוך, בדרך כלל ל-49 או ל-98 שנים, עם אפשרות לחידוש. מי שרשום כחוכר מחזיק בזכות חכירה בנכס, והקרקע עצמה נשארת בבעלות המדינה.

בקריות זה מצב נפוץ מאוד. שכונות ותיקות רבות נבנו על קרקע מדינה, וחלק מהדירות רשומות בטאבו כחכירה, וחלקן עדיין רשומות בחברה משכנת. לכן השאלה "האם הנכס מהוון" עולה כמעט בכל עסקה בדירה ותיקה באזור.

נכס מהוון ונכס לא מהוון: מה ההבדל בפועל

נכס מהוון

דמי החכירה לכל התקופה שולמו מראש, בדרך כלל כבר ברכישה מהקבלן או בשלב מאוחר יותר. החוכר לא משלם דמי חכירה שנתיים, ובהעברת הזכויות לא נדרש תשלום לרמ"י על עצם ההעברה.

נכס לא מהוון

החוכר משלם לרמ"י דמי חכירה שנתיים. במכירה, המוכר משלם לרמ"י דמי הסכמה, שהם תשלום על עליית ערך הקרקע, והתשלום הוא תנאי להשלמת העסקה. גם חובות של דמי חכירה שנתיים צריך לסלק. יש מקרים שבהם אפשר במקום זה להוון את הנכס, ויש פטורים, למשל בהעברה לקרובי משפחה.

איך יודעים מה המצב?

נסח הטאבו לא תמיד מספר את כל הסיפור. הבדיקה המלאה כוללת אישור זכויות מרמ"י וקריאה של חוזה החכירה עצמו, כולל הסעיפים שמגדירים את מטרת החכירה ואת היקף הבנייה המותר.

כמה עולה היוון?

אין סכום אחד שמתאים לכל נכס, אבל יש מצבים שבהם הכללים של רמ"י קבועים וברורים. לפי הנוהל של רמ"י לחידוש חכירה והיוון בנכסי מגורים (נוהל 90.04B):

• בית צמוד קרקע שתקופת החכירה המהוונת שלו מסתיימת: היוון לתקופה נוספת של 49 שנים עולה 5.5% משווי הקרקע, לפי שומה של רמ"י. כשהתקופה הראשונה הסתיימה אחרי 8.2.2010, ניתן לבחור במקום זה במסלול של הקניית בעלות.

• דירה בבניין מגורים (בנייה רוויה) עם חכירה מהוונת: החוכר יכול להצטרף למסלול הקניית הבעלות בלי תשלום.

• נכס לא מהוון: הסכום נקבע לפי חוזה החכירה, התקופה שנותרה, השומה וחובות קודמים.

בכל מקרה, לפני שמשלמים, משווים את דרישת התשלום של רמ"י לחוזה ולזכויות שכבר נרכשו. דרישות תשלום לא תמיד מביאות בחשבון תשלומים שבוצעו בעבר.

המלכודת השקטה: כשהתב"ע מתירה לבנות, וחוזה החכירה לא

"תגיד, איך זה הגיוני שהוועדה המקומית מאשרת לי לבנות פה עוד שתי קומות, אבל פתאום רמ"י תדרוש ממני מאות אלפי שקלים כדי להתחיל לעבוד?!"

את השאלה הזאת שאל אותי לקוח שהגיע למשרד לפני שחתם על עסקה. הוא בדק את התב"ע, ראה שיש בנכס פוטנציאל בנייה, והיה בטוח שמצא מציאה. ההפתעה חיכתה בחוזה החכירה.

חוזה חכירה שנחתם לפני עשרות שנים הותאם למציאות של אז, למשל "דירת מגורים בת 3 חדרים". מאז התוכניות השתנו ונוספו זכויות בנייה באזור, אבל החוזה נשאר כמו שהיה. כדי לממש זכויות שלא כלולות בחוזה, רמ"י גובה דמי היתר. לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, השיעור הכללי הוא 31% משווי הזכויות הנוספות.

יש פטורים, למשל להרחבת דירה בבניין מגורים, לבניית ממ"ד, ולבית צמוד קרקע עד היקף בנייה מסוים. אבל הפטורים תלויים בסוג הנכס ובחוזה הספציפי, ולכן אי אפשר להניח מראש שהם חלים.

בדיקה של חוזה החכירה בשלב מוקדם מונעת הפתעות כאלה, ולפעמים משנה לגמרי את הכדאיות של העסקה. נכס שנראה כמו מציאה יכול להתגלות כיקר בהרבה, בגלל דרישת תשלום של מאות אלפי שקלים מרמ"י.

סימנים שצריכים להדליק נורה אדומה לפני קנייה

• חוזה חכירה ישן: חוזה שלא חודש או עודכן הרבה שנים.

• נכס לא מהוון: נקודה בסיסית, אבל היא משפיעה על כל העסקה.

• פער בולט בשטח: בית קטן וישן על מגרש גדול, עם פוטנציאל להרחבה או לבניין.

• זכויות שלא נוצלו: זכויות שקיימות בתוכניות, אבל אף אחד לא מימש אותן בפועל.

נכס מהוון הוא עדיין לא נכס בבעלותכם

חכירה מהוונת ובעלות הן זכויות שונות. מאז 2010, לפי החלטה 1185 של מועצת מקרקעי ישראל, חוכרים של נכסי מגורים מהוונים בערים יכולים לבקש לרכוש את הבעלות בקרקע, ובמקרים רבים זה נעשה בלי תשלום. הבעלות לא עוברת אוטומטית: צריך להגיש בקשה, ורישום בעלות בטאבו אפשרי רק כשהבית המשותף או החלוקה רשומים. הכללים המפורטים נמצאים בנוהל 90.01B של רמ"י.

מה בודקים לפני עסקה בנכס על קרקע רמ"י

1. נסח טאבו עדכני ואישור זכויות מרמ"י.

2. חוזה החכירה המקורי: מטרת החכירה, היקף הבנייה המותר, התקופה ומצב ההיוון.

3. התוכניות שחלות על המגרש, והשוואה שלהן לחוזה.

4. חובות פתוחים לרמ"י.

5. הערכה של מה יידרש כדי לממש זכויות בנייה, לפני החתימה ולא אחריה.

את ההתמחות שלי עשיתי ברשות מקרקעי ישראל, ושם הכרתי מקרוב את האופן שבו הרשות בוחנת חוזי חכירה ודרישות תשלום. התקופה הזאת לימדה אותי בעיקר לעצור ולא לרוץ. בכל בדיקה של נכס על קרקע רמ"י אני קורא כל סעיף בחוזה, ומצליב בין המצב החוזי לבין המצב התכנוני. כל תיק במשרד אני מנהל ומפקח עליו באופן אישי.

שאלות נפוצות על היוון ברמ"י

איך יודעים אם הדירה מהוונת?

מבקשים אישור זכויות מרמ"י ובודקים את חוזה החכירה. בדירות שנקנו מקבלן בעשורים האחרונים ההיוון שולם בדרך כלל כבר ברכישה, אבל בנכסים ותיקים צריך לבדוק כל מקרה.

אפשר להוון נכס בכל שלב?

ברוב המקרים כן. החוכר פונה לרמ"י, הרשות עורכת שומה ומוציאה דרישת תשלום. כדאי לבדוק את הדרישה לפני התשלום.

דירה מהוונת שייכת לי?

לא במלואה. יש לכם זכות חכירה לתקופה. כדי להפוך לבעלים צריך לעבור הליך נפרד של הקניית בעלות.

למה רמ"י דורשת תשלום על בנייה שהוועדה המקומית כבר אישרה?

כי הוועדה המקומית בודקת את התכנון, ורמ"י בודקת את החוזה. אם הבנייה חורגת ממה שהחוזה מתיר, רמ"י יכולה לגבות דמי היתר, בכפוף לפטורים שחלים על הנכס.

מה קורה כשתקופת החכירה מסתיימת?

החכירה מחודשת לתקופה נוספת לפי החוזה והחלטות רמ"י. בבית צמוד קרקע, היוון התקופה הנוספת עולה 5.5% משווי הקרקע, ולפעמים אפשר במקום זה לעבור לבעלות. בדירה בבניין מגורים עם חכירה מהוונת אפשר בדרך כלל לעבור לבעלות בלי תשלום.

שוקלים לקנות נכס על קרקע רמ"י, או לבנות בנכס קיים? שווה לבדוק את חוזה החכירה לפני שמתחייבים. אפשר לפנות אליי בטלפון 052-7081123 או דרך טופס יצירת הקשר.

המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. החלטות רמ"י משתנות מעת לעת, וכל מקרה נבדק לפי החוזה והמסמכים שלו.